במעמד מסירת המפתח הדירה לקונה, נערך פרוטוקול מסירה ובו רושמים הקונה ונציג הקבלן פגמים בדירה אותם ניתן לראות בעין בלתי מקצועית והקבלן מחוייב לתקן אותם במהלך שנת הבדק.
מאחר ובדרך כלל רוכש הדירה איננו מומחה בענייני בניה ומאחר ומדובר בנכס המשמעותי ביותר והיקר ביותר שאדם רוכש במהלך חייו, מומלץ להיעזר בשירותיו של מהנדס בניין מומחה אשר יבדוק את הדירה עבור הקונה.
מהנדס הבניין המתמחה בעריכת חוות דעת בליקויי בניה יבדוק את הדירה בעין מקצועית ויגלה, תוך הסתכלות או שימוש באמצעי מדידה, ליקויי בניה אשר חלקם גלויים לקונה כדוגמת שברים באריחי הריצפה או סדקים בקירות וחלקם אינם נראים לעינו של הקונה כדוגמת רטיבות, פתחים אשר אינם בגודל תיקני, קירות עקומים ומשטחים גליים אשר מידת העקמומיות חורגת מעבר למותר בתקן.
המומחה בודק את הדירה, עורך חוות דעת ומגיש אותה לקונה וזה בתורו נדרש למסור העתק של חוות הדעת לקבלן וליתן לקבלן הזדמנות נאותה לתקן את ליקויי הבניה שנמצאו בדירה.
בדרך כלל קבלן הגון יאות לתקן את מרבית ליקויי הבניה שנמצאו בדירה ופורטו בדוח המומחה, אולם קיימות שתי אפשרויות נוספות האחת שהקבלן יתקן רק ליקויים מינוריים שעלות תיקונם הנה שולית ויתכחש לקיומם של שאר ליקויי הבניה שעלות תיקונם הנה גבוה והאפשרות השנייה הנה שהמהנדס המומחה ימצא בדירה ליקויי בניה שאינם ברי תיקון ואשר גורמים לירידת ערך הדירה, אז יידרש רוכש הדירה לקבל משמאי מקרקעין חוות דעת בגין ירידת ערך הדירה.
במקרים אלו מומלץ לרוכש הדירה לפנות אל עורך דין המתמחה בתביעות ליקויי בניה בכדי שזה ילווה אותו מקצועית בטיפול מול הקבלן.
עורך דין המתמחה בליקויי בניה יישלח אל הקבלן מכתב התראה אליו יצורף העתק חוות דעת המומחה מטעם קונה הדירה ובו ידרש הקבלן לתקן את ליקויי הבניה.
בדרך כלל, הקבלן ישיב לפנייה ויבקש לבדוק את הדירה באמצעות מהנדס מטעמו, אשר בתאום עם הקונה יבקר בדירה ויערוך חוות דעת מטעם הקבלן.
חוות הדעת שיערוך המומחה מטעם הקבלן הנה חוות דעת מוזמנת ולכן בדרך כלל או שהמומחה מטעם הקבלן יכחיש את קיומם של מרבית ליקויי הבניה שבדירה ולחילופין יאשר כי מצא אותם אך ינקוב בסכום הנמוך בהרבה מעלות התיקון הממשית, לעיתים עלות הנמוכה עד עשירית מהסכום שנקב המומחה מטעם קונה הדירה.
חוק המכר דירות מחייב את קונה הדירה ליתן לקבלן הזדמנות נאותה לתקן את ליקויי הבניה. מאחר והקבלן הוא זה שבנה את הדירה הוא זה שאחראי לתיקון ליקויי הבניה בדירה והוא גם זה שבאפשרותו לתקן את הליקויים בעלות הנמוכה ביותר.
אולם לאחר שניתנה לקבלן ההזדמנות והוא תיקן רק חלק מהליקויים באופן שיטחי או התכחש לקיומם או סרב לתקנם כלל, בפני רוכש הדירה עומדות שתי חלופות האחת לוותר ולא לעשות דבר והשנייה להגיש כנגד הקבלן תביעת ליקויי בניה לבית המשפט המוסמך ואם יש בין הקבלן ורוכש הדירה סעיף בוררות להזמין את הקבלן להליך בוררות.
כל תביעת ליקויי בניה יש להגיש לבית המשפט בצירוף חוות דעת מומחה בליקויי בניה. תביעה שתוגש לבית המשפט בלא חוות דעת מומחה לא תידון, או שהתביעה תימחק על הסף או שבית המשפט יאפשר לתובע לתקן את התביעה על ידי הגשת חוות דעת מומחה בליקויי בניה מטעמו.
באם מדובר בליקויי בניה שניתנים לתיקון יש לצרף אל התביעה חוות דעת מהנדס בניין, ובאם קיימים ליקויי בניה שאינם ברי תיקון יש להיעזר בשמאי מקרקעין אשר יערוך חוות דעת שמאית ובה יאמוד את גובה ירידת הערך של הדירה בשל הליקויים שאינם ברי תיקון.
בנוסף באם קיימים בדירה ליקויי רטיבות מומלץ לצרף אל התביעה חוות דעת של מומחה המתמחה באיתור ליקויי רטיבות אשר יפרט את היקף ליקויי הרטיבות, מקורם ואופן התיקון. גם מהנדס הבניין יכול בחוות דעתו לאמוד את שווי עלות תיקון ליקויי הרטיבות אך מאחר ובדרך כלל אין בידיו את המיכשור המתאים אין הוא יכול לאתר את מקורם אלא רק לשער זאת.
כבר בתחילת ההליך בית המשפט ימנה מומחה מטעמו, שהנו בדרך כלל מהנדס בניין ולעיתים גם שמאי מקרקעין. החוק מחייב כי המומחה שימנה בית המשפט לא ימצא בניגוד עניינים עם מי מהצדדים וכי מדובר במומחה שלא נתן בעבר חוות דעת למי מהצדדים שאם כן מינויו פסול.
המומחה מטעם בית המשפט נוהג לבקר בדירה, לבחון את טענות הצדדים בכתבי הטענות ואת המפורט בחוות הדעת מטעם הקונה והקבלן ולערוך חוות דעת, אשר מוגשת לבית המשפט. לאחר הגשת חוות הדעת ניתנת לצדדים האפשרות לשלוח למומחה שאלות הבהרה, לעיתים בתוספת תשלום ולאחר מתן התשובות לשאלות ההבהרה, צפוי כי בפני הצדדים ובית המשפט תעמוד התמונה המלאה אודות היקף ליקויי הבניה, עלות תיקונם או ירידת ערך הדירה.
בנקודת זמן זו קיימות שתי אפשרויות להמשך ההליך, האחת תיקון ליקויי הבניה בבית או בדירה על ידי הקבלן בפיקוח המומחה מטעם בית המשפט והשניה ניהול משא ומתן בין הצדדים, בהתאם לסכומים שנקב המומחה מטעם בית המשפט בחוות הדעת מטעמו והגעה לפשרה כספית, אשר עם תשלומה יסתיים ההליך והצדדים ילכו לדרכם.
בדרך כלל כאשר המומחה מטעם בית המשפט עושה עבודתו נאמנה, בית המשפט יעדיף את חוות דעתו על פני זו של המומחים מטעם הצדדים ולכן גם המו"מ לפשרה בין הצדדים יתבסס על הסכומים הנקובים בחוות דעת המומחה מטעם בית המשפט ולא בחוות דעת הצדדים.
בפני הצדדים עומדת אפשרות שלישית והיא המשך המשפט וניהול שלב ההוכחות הכולל גם חקירה של המומחים שנתנו חוות דעת. בהתאם לנסיבות, בשלב זה יעידו ויחקרו בדרך כלל רוכש הדירה, נציג הקבלן וכן המומחים, כאשר בתום החקירות יקבע התיק לסיכומים וינתן פסק דין אשר יקבע אם התובע רוכש הדירה זכאי לפיצויים בגין ליקויי הבניה ומה סכומם.
ברור אם כן, כי לשם תיקון ליקויי בניה בדירה ולשם הגשת תביעת ליקויי בניה כדאי לרוכש הדירה לפנות אל עורך דין ומהנדס לייעוץ וייצוג בתביעות בשל ליקויי בניה, לקבלת טיפול משפטי מיטבי ולהשגת חוות דעת מומחה בליקויי בניה, לשם קבלת פיצוי כספי ותיקון ליקויי הבניה.
פז-משולם משרד עורכי דין נותן שירות ללקוחות מכל רחבי הארץ ומקבל קהל בבני ברק ובאבן יהודה.


פגישת יעוץ
לקביעת פגישת יעוץ עם עורך דין ומהנדס יוסי משולם ללא התחייבות מצדכם ולקבלת הצעה משתלמת פנו כעת למשרדנו בטלפון  03-6160037 או 054-5770037.