תיקון נזקי רטיבות בדירה

עורך דין ומהנדס יוסי משולם עורך דין מוביל בטיפול בליקויי בניה עם 22 שנות ניסיון מסביר על גילוי ותיקון נזקי רטיבות בדירה בבית משותף, על האחריות המשפטית לתיקון נזקי רטיבות, למי פונים ומה עושים.

עם גילויים של כתמי רטיבות בדירה בתקרה או בקירות או מעל הפנלים בקירות מומלץ לפנות לקבלת יעוץ ממומחה בליקויי בניה המתמחה באיתור נזילות ואיטום, לצורך איתור מקור הרטיבות בדירה שכן יתכנו מספר גורמים לקיומה של רטיבות בדירה, בהתאם למיקומה בבניין:

  • רטיבות בדירה הנמצאת בקומה האחרונה, מתחת לגג בטון שטוח או גג רעפים: מקור הרטיבות עלול להיות באיטום לקוי של גג המבנה ומתגלה בד"כ לאחר ירידת גשמים.
  • רטיבות בדירה, אשר מעליה קיימת מרפסת פתוחה: מקור הרטיבות עלול להיות באיטום לקוי או ניקוז לקוי של המרפסת הפתוחה שבקומה מעל ומתגלה בד"כ לאחר ירידת גשמים.
  • רטיבות בקירות או מעל הפנלים בקירות או בתקרת דירה הנמצאת בקומת ביניים: מקור הרטיבות עלול להיות בשל פיצוץ בצינור מים או דליפה של מים מצנרת דלוחים או בשל איטום לקוי של האזורים הרטובים באמבטיה בדירה או באיטום לקוי של בקירות הבניין.
  • רטיבות בקירות או ברצפת דירה בקומת קרקע או במרתף: מקור הרטיבות עלול להיות באיטום לקוי של קירות או קורות היסוד של הבניין או הבית ומתגלה בד"כ לאחר ירידת גשמים.

בעת הבדיקה לאיתור וגילוי מקור הרטיבות בדירה המומחה בודק באמצעות ציוד יעודי מד לחות (פוטימטר) או מצלמה תרמית וציוד נוסף בהתאם לנסיבות המקרה, את מידת הרטיבות בקירות, בתקרה ומעל הפנלים בהתאם למיקום הרטיבות ומנסה לאתר את הגורמים והסיבות לרטיבות. לאחר ביצוע הבדיקה ואיתור מקור הרטיבות, ימליץ המומחה על אופן וסוג התיקון ו/או סוג האיטום הנדרש על מנת למנוע את חדירת הרטיבות לדירה.

בהתאם להמלצות המומחה ובסיוע עורך דין המתמחה בליקויי בניה יש לבחון על מי מוטלת האחריות ואל מי ניתן לפנות לצורך ביצוע התיקון: אל חברת הביטוח שמבטחת את הדירה במקרה של פיצוץ בצינור מים, אל בעל הדירה מעל, אל נציגות הבית המשותף או אל הקבלן בונה הבניין.

כאשר מדובר בחדירת רטיבות מדירת שכן במקרה של נזילה עקב פיצוץ צינור האחריות לתיקון הרטיבות הנה של השכן אשר מדירתו חודרים המים. יש לפנות אל השכן, להציג לו את חוות דעת המומחה ולדרוש את תיקון הליקויים.
כאשר השכן משתף פעולה מומלץ, כי התיקון יעשה בהתאם להמלצות המומחה, באופן יסודי וימנע בעתיד הישנות של הליקויים.
אולם, כאשר השכן מסרב לשתף פעולה, מומלץ להסתייע בייעוץ משפטי של עורך דין המתחמה בליקויי בניה על מנת לשמור על זכויותיכם. במרבית המקרים כאשר השכן לא יסכים מרצונו לתיקון הליקויים בדירה, לא יהיה מנוס אלא להגיש תביעה, לתיקון הליקויים למפקח על הבתים המשותפים או לבית המשפט. התביעה תכלול סעד לצו עשה, לתיקון הליקויים בדירת השכן וכן לקבלת פיצוי כספי לתיקון הליקויים בדירתכם.

לאחר ירידת גשמים כאשר מתגלים בדירה סימני רטיבות בקיר, בתקרה או ברצפה המעידים, כי  מים חדרו לדירה בשל איטום לקויי של הגג או המרפסת הפתוחה מעל הדירה או של קירות הבניין סביב הדירה או מתחתיה יש לפנות בהתאם לנסיבות שיפורט להלן לשכן בדירה מעל ו/או לועד הבית ו/או לקבלן שבנה את הבניין.

כאשר מדובר בחדירת רטיבות לדירה בבניין חדש שבנייתו הסתיימה והרטיבות התגלתה בתוך 7 שנים ממועד המסירה של הדירה לקונה קובע חוק המכר (דירות), כי האחריות לתיקון ליקויי רטיבות אלו הנה של הקבלן שבנה את הבניין.
במידה ומדובר בחדירת רטיבות מהגג, מהקירות או מקורות היסוד של הבניין, תקופת האחריות בחוק המכר דירות, מורכבת משתי תקופות:
תקופת בדק של 4 שנים בה חזקה שהקבלן אחראי, ותקופת אחריות נוספת של 3 שנים, בה על הקונה להוכיח, כי לא גרם לליקוי בעצמו. לפיכך, בבניין חדש, יש לפנות בתביעת אחריות בגין ליקויי בניה, לקבלן אשר בנה את הבניין, לתיקון ליקויי רטיבות.
קונה הדירה נדרש לשתף פעולה עם הקבלן, להציג לו את חוות דעת המומחה מטעמו ולדרוש את תיקון ליקויי הבניה. זכותו של הקבלן על פי חוק המכר (דירות) הנה, כי תינתן לו הזדמנות נאותה לתקן את ליקויי הבניה. יש לקוות, כי הקבלן ישתף פעולה, יכיר באחריות, יתקן כראוי את ליקויי הבנייה, את איטום הבניין, את המעטפת החיצונית ולאחר מכן את הנזקים שנגרמו בפנים הדירה.

כשמדובר בבניין, שגילו מעל ל 7 שנים, האחריות לתיקון הרטיבות חלה על נציגות הבית המשותף – ועד הבית או על בעל הדירה מעל בהתאם לנסיבות ועליהם לתקן את איטום המרפסת הפתוחה או את איטום הגג או הקירות על חשבונם באמצעות קבלן איטום.

במקרה והגורם האחראי לחדירת הרטיבות לדירה (הקבלן או השכן בדירה מעל או ועד הבית) מסרב לתקן מרצונו את הגורמים לרטיבות לא יהיה מנוס כאמור מהגשת תביעה וההליך המשפטי עשוי להתנהל באחת משתי הדרכים: או שבית המשפט ימנה מומחה מטעמו, אשר יבדוק ויאתר את מקור חדירת הרטיבות וגם יפקח על תיקון הליקויים עד לביצוע ולסיום המוחלט שלהם,
או שבית המשפט יבחר שלא לנהל את הליך התיקון, יקבל את התביעה וייתן פסק דין לתיקון הליקויים. במקרה זה, יינתן פסק דין המחייב את הקבלן או את השכן או את ועד הבית לתקן את ליקויי הבניה והם יידרשו לבצע אותו.
במידה והקבלן או השכן או ועד הבית יסרבו או ינסו להתחמק מקיום פסק הדין, תידרשו להגיש תביעה נוספת, בהתאם לפקודת ביזיון בית המשפט, לחייב אותם לקיים את פסק הדין ולתקן את ליקויי הבנייה הגורמים לחדירת הרטיבות לדירתכם. בהתאם לפקודת ביזיון בית המשפט, שכן אשר יסרב לקיים את פסק הדין, עלול להיקנס בסכום יומי ואף להישלח למאסר, עד לקיום פסק הדין. סיומו של הליך זה, יהיה בתיקון הליקויים.

יודגש, כי תיקון של ליקויי בניה, איטום וחדירת רטיבות, המבטיח הצלחה רבה יותר למספר רב יותר של שנים, מומלץ שיעשה על פי הוראות המומחה ובהתאם לתקנים ולמפרטים של מכון התקנים הישראלי.