יוסי משולם
עורך דין ליקויי בנייה מומלץ ומהנדס
המדריך לתביעות ליקויי בנייה ב- 2025
קניתם דירה וסובלים מליקויי בנייה1, רטיבות חודרת לדירה ?
כאשר מדובר בייצוג וטיפול בליקויי בנייה, אתם זקוקים לשירותיו של עורך דין ליקויי בנייה מומלץ ומהנדס מיומן ומנוסה ממשרד מוביל בתחום ליקויי הבנייה בישראל, העוסק מאז שנת 1997 בהצלחה רבה בתביעות ליקויי בנייה בדירות וברכוש המשותף ובתביעות נזקי רטיבות מזה שנים רבות.
במשרד עורך דין ליקויי בנייה ומהנדס יוסי משולם אנו קשובים לצרכי הלקוחות המקבלים טיפול משפטי מקצועי במטרה להביא לכם את התוצאות המיטביות – קבלת פיצוי כספי מירבי ותיקון ליקויי הבנייה והרטיבות בדירה.
תביעות ליקויי בנייה
חוק המכר (דירות), קובע כי בדירה חדשה שנרכשה מקבלן ושבנייתה הסתיימה ונמסרה לקונה, האחריות לתיקון ליקויי הבנייה הנה של הקבלן.
אחריות הקבלן בגין לקויי בנייה מתחילה במועד מסירת מפתח הדירה לידי הקונה, כשבמעמד זה נערך פרוטוקול מסירה לדירה2 עליו חותמים נציג הקבלן והקונה, בפרוטוקול המסירה נדרש לפרט את ליקויי הבנייה שנמצאו בדירה במועד המסירה וכן יש לוודא שהדירה נבנתה בהתאם למפרט הטכני, שהנו חלק מחוזה המכר של הדירה.
ליקויי בנייה שכיחים3 שעלולים להמצא בדירה בסיום הבנייה כוללים: ליקויי בניה בריצוף הדירה, ליקויי איטום ורטיבות, ליקויי בנייה בחדרים רטובים, ליקויי בנייה בחלונות ובתריסים, ליקויי בנייה ובטיחות עקב אי התקנת זיגוג בטיחותי וכן ליקויי בנייה בשלד המבנה הבאים לידי ביטוי בסדקים נימיים בקירות, סדקים אלכסוניים או סדקים עוברים.
תקופה אחריות 4 הקבלן לליקויי בנייה ולנזקי רטיבות משתנה בהתאם לטיב וסוג הליקוי ונחלקת לשתי תקופות: תקופה בדק ותקופת האחריות שתחילתה לאחר סיום תקופת הבדק ומשכה 3 שנים5.
מימוש אחריות6 מול הקבלן לתיקון ליקויי הבנייה מתחיל בדרך כלל במהלך שנת הבדק, שכן כמעט בכל הדירות החדשות שנרכשות מקבלנים מתגלים ליקויי בנייה. כיוון שהאחריות לתיקון ליקויי הבנייה הנה של הקבלן שבנה את הדירה, לפיכך עם גילוי ליקויי הבנייה בדירה החדשה שרכשתם, מומלץ לפנות לקבלת יעוץ משפטי והנדסי למימוש אחריות הקבלן לתיקון ליקויי הבנייה.
על פי חוק המכר דירות, קונה דירה נדרש לשתף פעולה עם הקבלן ולתת לקבלן הזדמנות נאותה לתקן את ליקויי הבנייה וזאת כל עוד הקבלן משתף פעולה בביצוע התיקונים 7.
עורך דין ןמהנדס יוסי משולם, עורך דין מומלץ מומחה ובעל ניסיון רב בתביעות ליקויי בנייה, מעניק ייעוץ משפטי ומייצג את קונה הדירה לאורך כל הדרך בתביעת ליקויי בנייה נגד הקבלן. עורך דין ומהנדס יוסי משולם מסייע בידי הלקוחות במציאת מומחה למתן חוות דעת בליקויי בנייה ורטיבות8, מהנדס בניין או שמאי להכנת חוות דעת מומחה, מייצג את הלקוח בתביעת ליקויי הבנייה ממשלוח מכתב פניה ראשון אל הקבלן, אליו מצורפת חוות דעת מומחה ובו דורשים מהקבלן את תיקון ליקויי הבנייה, דרך מעקב אחר ביצוע תיקונים בדירה והגשת תביעת ליקויי בנייה ועד לסיום ההליך מול הקבלן במתן פסק דין או בהסכם פשרה ומימוש זכויותיכם להשגת פיצוי כספי מירבי ולתיקון ליקויי הבנייה והרטיבות בדירתכם.
כאשר הקבלן משתף פעולה ומבקש לנסות ולתקן את ליקויי הבנייה, מומלץ, כי התיקון יעשה בהתאם להנחיות המומחה כפי שהן מפורטות בחוות דעת המומחה, באופן יסודי שימנע בעתיד הישנות של ליקויי הבנייה9.
אולם, כאשר הקבלן מסרב לשתף פעולה או כאשר ליקויי הבנייה חוזרים לאחר תיקון, עורך דין יוסי משולם מטפל בהגשת תביעה בגין ליקויי הבנייה לבית המשפט. תביעת ליקויי בנייה תוכל לכלול סעד של צו עשה לתיקון ליקויי הבנייה או סעד לקבלת פיצוי כספי מירבי בגין ליקויי הבנייה בדירה, וכאשר ליקויי הבנייה אינם ניתנים לתקון קבלת פיצוי בגין ירידת ערך וכן קבלת פיצוי כספי בגין איחור במסירת הדירה ופיצוי כספי בגין עגמת נפש.
משרד עורך דין יוסי משולם פועל ביחד עם חברות בדק בית, מהנדסי בניין, שמאים ומומחים בתחום ליקויי הבנייה ומסייע ללקוחותיו לקבל חוות דעת מומחה הנדסית לגבי טיבם של ליקויי הבנייה ועלות התיקון של ליקויי הבנייה וחוות דעת מומחה שמאית לגבי לגבי ירידת ערך בגין ליקויי בנייה שאינם ברי תיקון.
בנוסף, יצויין כי הקבלן רשאי למסור את הדירה לקונה רק כשהדירה ראוייה למגורים10 וכי קונה דירה שהקבלן מסר לו את הדירה באיחור עשוי להיות זכאי גם לפיצוי עבור איחור במסירת הדירה11 וכן להיות זכאי לפיצוי כספי בגין עגמת נפש.
הטיפול בליקויי בנייה הנו הליך מורכב הדורש טיפול מקצועי וליווי צמוד של עורך דין שהנו בהכשרתו גם מהנדס עם ניסיון מקצועי רב בתחום.
משרד עורך דין ליקויי בנייה ומהנדס יוסי משולם משרד מוביל בתביעות ליקויי בנייה
עורך דין ומהנדס יוסי משולם הנו בעל ניסיון רב ומייצג בהצלחה משנת 1997 לקוחות רבים בתביעות ליקויי בנייה בדירות וברכוש המשותף כנגד קבלנים ויזמים, בתביעות כנגד שכנים בשל נזקי רטיבות, ובתביעות רשלנות מקצועית הנדסית, תוך התמקצעות והתנסות יומיומית, הופעה בבתי המשפט, עבודה עם מהנדסים, שמאים ומומחים.
אנו קשובים לצרכי לקוחות המשרד המטופלים על ידי עורך דין ומהנדס יוסי משולם באופן אישי תוך הקפדה על מענה מקצועי מיטבי ומקיף. כל תיק נבנה תוך התאמה אישית ללקוח, להשגת התוצאות הטובות ביותר עבור הלקוח, לקבלת פיצוי כספי מירבי ולתיקון ליקויי הבניה והרטיבות בדירה.
לקוחות ממליצים
אני רוצה להמליץ בחום על יוסי, אדם מקסים, מקצועי ומחוייב בכל נשמתו לייצוג הלקוחות שלו.
הוא העביר אותנו את המסע המפרך של התביעה המשפטית של ליקויי הבנייה שניהלנו באופן מקצועי וקרוב.
מדובר באיש ייחודי ונדיר.
יאיר.
יוסי עורך דין לטיפול בליקויי בנייה, ליווה אותנו באופן מסור לאורך כל התקופה שבה ניהלנו את התיק בבית המשפט, עקב ליקוי בניה בביתנו. כבר מהשלב הראשון גילינו אדם מקסים, מקצוען שיודע להילחם עבור הלקוחות שלו ובעיקר להסביר ולתווך להם את השלבים לאורך הדרך. יוסי ישב עד השעות הקטנות של הלילה על התיק שלנו, הפתיע אותנו כל פעם מחדש כשהביא רעיונות חדשים ופתרונות מקוריים לבעיות בהן נתקלנו במהלך ניהול המשפט. בקיצור, יוסי הוא אדם מקסים ברמה האישית וכריש עם שיניים חדות מאוד ברמה המקצועית. אני ואשתי ממליצים עליו בחום. עורך דין מהשורה הראשונה.
איתמר.
לפגישת יעוץ וקבלת הצעת מחיר
לא מתחילים הליך משפטי של תביעת ליקויי בנייה מבלי שבדקתם תחילה עם עורך דין מומחה ליקויי בנייה את זכויותיכם, הבנתם מה בפניכם וקיבלתם תוכנית פעולה.
לתיאום פגישת ייעוץ עם עורך דין ומהנדס יוסי משולם
התקשרו עכשיו למשרדנו בטלפון 09-9793771 או באמצעות הווטסאפ
משרד עורך דין ליקויי בנייה ומהנדס יוסי משולם באבן יהודה הנו משרד מוביל עם ניסיון רב בייצוג בתביעות ליקויי בנייה.
הלקוחות של משרד עורך דין ומהנדס יוסי משולם מיוצגים בתביעות ליקויי בנייה בדירות וברכוש המשותף כנגד קבלנים ויזמים, בתביעות כנגד שכנים בשל נזקי רטיבות, ובתביעות רשלנות מקצועית הנדסית בערים הרצליה, חריש, כפר יונה, כפר סבא, רעננה, נתניה וכן בערים בני ברק, בת ים, חולון, פתח תקווה, ראש העין, ראשון לציון, רמת גן תל אביב ובצפון הארץ בחיפה, בנשר ובקריות ונהנים משרות איכותי, אישי ומסור ומייצוג מקצועי במחיר אטרקטיבי ומשתלם.
להסבר מפורט על איך נקבע שכר טרחת עורך דין בתביעת ליקויי בנייה
לחצו כאן
האמור כאן איננו מהווה יעוץ משפטי ולא תחליף ליעוץ משפטי, נתקלתם בבעיה מומלץ לפנות לקבלת יעוץ משפטי פרטני בקשר למקרה הספציפי שלכם.
כל הזכויות שמורות למשרד עורך דין ונוטריון יוסי משולם, הורדים 8 אבן יהודה. 09-9793771.
המידע בדף זה עודכן ביום 15.1.2025
- ליקוי בנייה משמעותו:
"כשל" – כישלון מלא או חלקי בתפקוד המוצר או המערכת;
"ליקוי" – ליקוי בתפקוד ובעמידות המוצר או המערכת, לרבות אי-שמירה על יציבות, שלמות, איכות ומראה, הן של כל מרכיב בנפרד והן של המכלול.
↩︎ - פרוטוקול מסירה נערך בעת מסירת הדירה, למרות שחוק המכר דירות אינו מחייב לעשות כן, זאת היות שפרוטוקול המסירה מהווה ראיה משפטית חשובה לגבי מצב הדירה בעת מסירתה על ידי הקבלן לקונה.
פרוטוקול המסירה כולל בדרך כלל את תאריך מסירת הדירה, פירוט של המתקנים והאביזרים המצויים בדירה וכן פירוט של ליקויים או אי-התאמות שנמצאו בדירה במועד המסירה.
כיום נהוג לערוך פרוטוקול מסירה ראשוני מספר שבועות לפני מסירת מפתח הדירה ופרוטוקול סופי ביום המסירה עצמו.
מומלץ לערוך תיעוד מלא ומדוקדק ולהשתדל לציין כל ליקוי או אי-התאמה שנמצאו בדירה גם אם לא הצלחתם בכך המומחה מטעמכם יוכל לסייע לכם בכך מיד לאחר מכן, חשוב לדרוש ולשמור העתק של הפרוטוקול ומומלץ לחשוב להתייעץ עם עורך דין המתמחה בליקויי בניה ונדל"ן לפני החתימה.
יש לזכור שהקבלן לרוב מתנה את מסירת המפתח לדירה בחתימה על פרוטוקול המסירה, כי במקרה של הליך משפטי כנגד הקבלן פרוטוקול המסירה משמש כראיה למצב הדירה בעת המסירה ולכן חשוב לציין בפרוטוקול המסירה כל הערה לגבי ליקויי בניה או אי-התאמות בדירה ביחס למפרט הטכני של הדירה בחוזה המכרת.
מומלץ לקונה להסתייע במומחה בתחום הבנייה שיסייע בידי הקונה בעריכת פרוטוקול המסירה. המומחה יכול לבקר בדירה בתיאום עם הקבלן טרם או בעת המיסרה ולפי דרישת הקונה מיד לאחר המסירה ולפני הכנסת ריהוט לדירה על מנת למנוע טענות מצד הקבלן, כי שריטות בזכויות או שברים באריחי הריצוף או פגמים באביזרי הדירה לרבות בכלים הסניטריים או במטבח נגרמו על ידי הקונה או מי מטעמו.
↩︎ - ליקויי בנייה שכיחים בדירות חדשות עלולים לכלול ליקויי בניה ברצוף ובחיפויים כגון שברים במקצועות האריחים, הפרשי גבהים בין אריחים סמוכים מעל המותר בתקן, רצפה לא מפולסת בחדרי הדירה, אריחי ריצוף רופפים, היעדר מרווחים מינימליים בין אריחי הריצוף או החיפויים כנדרש לפי התקן, רובה בין האריחים שמתפוררת או רובה בגוונים שונים, היעדר שיפוע בריצוף המרפסות. ליקויי בניה ובעיות איטום ורטיבות כגון היעדר שיפוע מספיק לניקוז מי הגשים במרפסות, היעדר מישקי הפרדה גמישים בין הרצפה והחיפויים בחדרים רטובים, סימני רטיבות המופיעים ליד מסגרות חלונות או ויטרינות וכן בחדרים רטובים, סימני רטיבות בקירות או בתקרות בשל חדירת רטיבות חיצונית לדירה מהקיר החיצוני או רצפת מרפסת דירת השכן. ליקויי בניה בחדרים רטובים כגון חוסר של מחסום ריח במקלחונים ובאמבטיות, היעדר שיפוע במקלחון, חיבורים לא תקינים של צינורות המים או צינורות הדלוחים. ליקויי בניה בביצוע החלונות והתריסים כגון: היעדר מברשות בפתח הכניסה של ארגזי הרוח של התריסים, היעדר בידוד תרמי בארגזי התריסים, העדר או קיום נועלי חלונות לא תקינים, מעיכות או שריטות בפרופיל האלומיניום של החלונות. ליקויי בטיחות כגון: זיגוג לא בטיחותי בחלקים התחתונים של הויטרינות, המעקות או המקלחונים, גובה מעקה לא תקין המהווה סכנת נפילה. ליקויי בניה בשלד המבנה כגון: סדקים אלכסוניים או סדקים עוברים, סדקים מעל פתחים או בפינות החלונות, סדקים לאורך הקירות הפנימיים ובמפגשים בין תקרה וקירות.
↩︎ - תקופת הבדק – תחילתה ביום מסירת הדירה לקונה ומשכה בין שנה ל- 7 שנים, בהתאם לסוג הליקויי כמפורט בתוספת 4 לחוק המכר דירות. בתקופת הבדק חובה על הקבלן לתקן את ליקויי הבניה זולת אם הוכיח שהליקויי נגרם בשל מעשה או מחדל של הקונה או קונה המשנה.
תקופת האחריות – תחילתה בתום תקופה הבדק ומשכה 3 שנים. בתקופת האחריות החובה על הקונה או קונה המשנה להוכיח, כי הליקוי נגרם בשל תכנון, עבודה או חומרים לקויים.
בנוסף, אם בתוך תקופה של 20 שנים שתחילתה ביום מסירת הדירה לקונה יתגלו ליקויי בניה בחלקי הבניין הנושאים ומעבירים עומסים לקרקע הנושאת את הבניין (היינו בשלד ו/או ביסודות הבניין) והנוגעים להבטחת יציבותו ולבטיחותו של הבניין, הקבלן אחראי לתיקון ליקויי בניה זולת אם הוכיח שהליקויי נגרם בשל מעשה או מחדל של הקונה או קונה המשנה.
התגלתה אי-התאמה יסודית, אף לאחר תקופת הבדק לאי-התאמה יסודית, והקונה הוכיח שמקורה בתכנון, בעבודה או בחומרים.
↩︎ - תקופת הבדק לדירות שחוזה הרכישה בגינן נחתם מיום 06.04.2011 ואילך
(1) ליקוי במוצרי מסגרות ונגרות, לרבות אלומיניום ופלסטיק – שנתיים;
(2) ליקוי בריצוף וחיפוי פנים לרבות שקיעות ושחיקה – שנתיים;
(3) כשל בתפקוד ובעמידות של מכונות ודוודים – שלוש שנים;
(4) ליקוי בפיתוח חצר, לרבות שקיעות, בין השאר של מרצפות בקומת קרקע, בחניות, במדרכות ובשבילים בשטח הבניין, וכן ליקויים במשטחים מחומרי גימור שונים – שלוש שנים; לעניין זה, "פיתוח חצר" – לרבות שבילים, משטחים, קירות, גדרות, רכיבים בנויים ומערכות, ובכלל זה מערכות מים, ביוב, ניקוז, חשמל, תאורה ותקשורת;
(5) כשל בתפקוד ובעמידות של מרכיבי מערכות הבידוד התרמי – שלוש שנים;
(6) כשל במערכות צנרת, לרבות מים, מערכת הסקה ומרזבים, דלוחין וביוב – ארבע שנים; לעניין זה, "כשל" – לרבות נזילות;
(6) כשל במערכות צנרת, לרבות מים, מערכת הסקה ומרזבים, דלוחין וביוב – ארבע שנים; לעניין זה, "כשל" – לרבות נזילות;
(7) כשל באיטום המבנה, לרבות בחללים תת-קרקעיים, בקירות, בתקרות ובגגות, לרבות גגות קלים עם סיכוך – ארבע שנים;
(8) סדקים ברוחב גדול מ-1.5 מ"מ ברכיבים לא נושאים – חמש שנים;
(9) התנתקות, התקלפות או התפוררות של חיפויי חוץ – שבע שנים;
(10) כל אי-התאמה אחרת שאינה אי-התאמה יסודית – שנה אחת.
↩︎ - הקונה זכאי לדרוש מהקבלן את תיקון ליקויי הבניה:
ליקויי בניה שניתן היה לגלותם בעת מסירת הדירה לרשותו, אם הודיע עליהם לקבלן בכתב בתוך שנה ממועד העמדת הדירה לרשותו;
ליקויי בניה שלא ניתן היה לגלותם בבדיקה סבירה בעת העמדת הדירה לרשותו, אם הודיע עליהם לקבלן תוך זמן סביר לאחר שגילה אותם.
ליקויי בניה בשלד ו/או ביסודות הבניין שלא היה ניתן לגלותם בבדיקה סבירה בעת העמדת הדירה לרשותו, אם הודיע עליהם לקבלן בתוך זמן סביר לאחר שגילה אותם.
יש להודיע לקבלן בכתב על קיומם של ליקויי הבניה מיד לאחר מציאתם ולדרוש ממנו לתקנם. כמו כן, יש ליתן לקבלן הזדמנות נאותה לתקנם ועל הקבלן לתקנם תוך זמן סביר.
↩︎ - חוק המכר דירות מחייב את קונה הדירה ליתן לקבלן הזדמנות נאותה לתקן את ליקויי הבניה. מאחר והקבלן הוא זה שבנה את הדירה הוא זה שאחראי לתיקון ליקויי הבניה בדירה והוא גם זה שבאפשרותו לתקן את הליקויים בעלות הנמוכה ביותר. אולם לאחר שניתנה לקבלן ההזדמנות והוא תיקן רק חלק מהליקויים באופן שיטחי או התכחש לקיומם או סרב לתקנם כלל, בפני רוכש הדירה עומדות שתי חלופות האחת לוותר ולא לעשות דבר והשנייה להגיש כנגד הקבלן תביעת ליקויי בניה לבית המשפט המוסמך ואם יש בין הקבלן ורוכש הדירה סעיף בוררות להזמין את הקבלן להליך בוררות.
↩︎ - מומחה בליקויי בניה הנו הנדסאי או מהנדס בניין המתמחה בעריכת חוות דעת בליקויי בניה שיבדוק את הדירה בעין מקצועית ויגלה, תוך הסתכלות או שימוש באמצעי מדידה, ליקויי בניה אשר חלקם גלויים לקונה כדוגמת שברים באריחי הריצפה או סדקים בקירות וחלקם אינם נראים לעינו של הקונה כדוגמת רטיבות, פתחים אשר אינם בגודל תיקני, קירות עקומים ומשטחים גליים אשר מידת העקמומיות חורגת מעבר למותר בתקן.
מהנדס מומחה בליקויי בניה בודק את הדירה, עורך חוות דעת ומגיש אותה לקונה וזה בתורו נדרש למסור העתק של חוות הדעת לקבלן וליתן לקבלן הזדמנות נאותה לתקן את ליקויי הבניה שנמצאו בדירה.
בדרך כלל קבלן הגון יאות לתקן את מרבית ליקויי הבניה שנמצאו בדירה ופורטו בדוח המומחה, אולם קיימות שתי אפשרויות נוספות האחת שהקבלן יתקן רק ליקויים מינוריים שעלות תיקונם הנה שולית ויתכחש לקיומם של שאר ליקויי הבניה שעלות תיקונם הנה גבוה והאפשרות השנייה הנה שהמהנדס המומחה ימצא בדירה ליקויי בניה שאינם ברי תיקון ואשר גורמים לירידת ערך הדירה, אז יידרש רוכש הדירה לקבל משמאי מקרקעין חוות דעת בגין ירידת ערך הדירה. במקרים אלו מומלץ לרוכש הדירה לפנות אל עורך דין המתמחה בתביעות ליקויי בניה בכדי שזה ילווה אותו מקצועית בטיפול מול הקבלן.
↩︎ - עד מתי זכאי הקבלן לתקן ליקויי בניה בדירה חדשה – חזר והתגלה ליקויי בניה לאחר שהקבלן תיקן אותו פעם אחת או יותר במשך שנתיים שתחילתן במועד הודעת הקונה או קונה המשנה לקבלן, או שתיקון ליקויי הבניה דחוף והקבלן לא תיקן אותו בתוך זמן סביר ממועד הודעת הקונה או קונה המשנה, רשאי הקונה או קונה המשנה לתקנו והקבלן יישא בהוצאות התיקון.
↩︎ - מתי דירה חדשה נחשבת ראויה למגורים לצורך מסירתה לקונה?
דירה חדשה נחשבת "ראויה למגורים" לצורך מסירתה כאשר מתקיימים בה התנאים המינימליים המאפשרים לקונה להתגורר בה בצורה סבירה ובטוחה, וזאת בהתאם לדין הישראלי, להסכמות בחוזה המכר ולהוראות חוק המכר (דירות), תשל"ג-1973.
1. תנאים בסיסיים להגדרת "ראויה למגורים"
א. חיבור לתשתיות חיוניות
הדירה מחוברת באופן פעיל לתשתיות חיוניות: חשמל, מים, ביוב וגז (אם יש צורך).
ב. היתר איכלוס ("טופס 4")
לרוב, קבלת טופס 4 מהרשות המקומית (היתר חיבור לתשתיות) מהווה אינדיקציה לכך שהמבנה ראוי למגורים.
ללא טופס זה, הדירה עשויה לא להיחשב ראויה למגורים מבחינת רשויות החוק.
2. מתי הדירה אינה נחשבת ראויה למגורים?
א. היעדר תשתיות חיוניות
אם הדירה אינה מחוברת לחשמל, מים או ביוב, לא ניתן להשתמש בה באופן סביר.
ב. ליקויי בנייה משמעותיים
ליקויים במערכות חיוניות (חשמל, אינסטלציה) או עבודות לא גמורות, כגון: היעדר ריצוף, קירות שאינם מסוידים, דלתות או חלונות חסרים.
ג. היעדר טופס 4
למרות שהחוק אינו מחייב טופס 4 למסירת הדירה, ברוב המקרים היעדרו נחשב לאי-עמידה בתנאי המינימום למגורים.
ד. סביבה מסוכנת
אם יש סכנות בטיחותיות כמו מעקות חסרים, מערכות לא תקינות או בעיות מבניות.
3. חובות הקבלן במקרה של מסירת דירה שאינה ראויה למגורים
אם הקבלן מוסר דירה שאינה ראויה למגורים:
הקונה רשאי לדרוש את דחית מועד קבלת החזקה בדירה עד להסדרת הליקויים.
הקונה רשאי לדרוש פיצוי כספי בגין עיכוב במסירה, בהתאם להוראות חוק המכר (דירות).
במקרים חמורים, הקונה עשוי להגיש תביעה על הפרת חוזה המכר.
4. מה ניתן לעשות אם הדירה אינה ראויה למגורים?
א. פנייה לקבלן
יש לפנות לקבלן בכתב, לפרט את הבעיות ולדרוש תיקונן.
ב. פנייה לעורך דין
מומלץ שהפנייה לקבלן תבוצע לאחר היוועצות עם עורך דין בכדי להימנע מטעיות בעניין. בכל מקרה באם פניתם והקבלן אינו מגיב או אינו פועל לתיקון הבעיות, מומלץ להיעזר בעורך דין לבירור זכויותיכם, לנהל משא ומתן, או לפנות להליך משפטי.
ג. חוות דעת מקצועית
במקרים של מחלוקות, מומלץ להיעזר במהנדס או מומחה לבדק בית שיבדוק את הדירה וימסור דו"ח מפורט על ליקויי הבניה שבדירה.
↩︎ - איחור במסירת הדירה
הדין במקרה של איחור במסירת דירה חדשה לקונה
איחור במסירת דירה חדשה לקונה מהווה הפרה של חוזה המכר, ולכן יש להתייחס לכך בהתאם להוראות חוק המכר (דירות), תשל"ג-1973 ולהוראות החוזה שנחתם בין הקבלן לקונה.
להלן פירוט הדין, ראשית יש לשים לב, כי החוק בעניין זה שונה ביולי 2022 ויתכן וישנם אתרים באינטרנט שבהם תגלשו ושיציגו רק את הדין הנוגע לחוזים שנחתמו לפני השינוי, אתייחס להלן לשני המקרים:
1. כללי – חובת הקבלן למסור את הדירה בזמן
חוק המכר (דירות) סעיף 5א. מחייב את הקבלן למסור את הדירה לקונה במועד שנקבע בחוזה המכר.
א. מתווה הפיצויים החל על דירות שחוזה המכר נחתם בלגביהן עד ליולי 2022.
החוק בנוסחו הקודם קובע לגבי דירות שנמכרו עד לחודש יולי 2022, כי במקרה בו הקבלן מאחר במסירת הדירה ביותר מ 60 ימים מעבר למועד החוזי, הקונה זכאי לפיצוי כספי, גם אם לא הוכיח שנגרם לו נזק.
גובה הפיצוי:
א. עבור שמונת (8) החודשים הראשונים ממועד המסירה החוזי, פיצוי חודשי השווה ל 150% מדמי שכירות של דירה דומה באותו אזור.
ב. החל מהחודש התשיעי (9) וכל חודש לאחר מכן, פיצוי חודשי של 125% מדמי השכירות של דירה דומה באותו אזור.
2. אופן התשלום
התשלום משולם לקונה עבור איחור במסירה החל מהיום ה 61 ממועד המסירה החוזי, רטרואקטיבית גם עבור 60 הימים הראשונים של האיחור שממועד המסירה החוזי.
ב. מתווה הפיצויים החל על דירות שחוזה המכר לגביהן נחתם לאחר יולי 2022.
החוק קובע לגבי דירות שנמכרו מחודש יולי 2022, כי במקרה בו הקבלן מאחר במסירת הדירה מעבר למועד החוזי, הקונה זכאי לפיצוי כספי, החל מהחודש הראשון של האיחור, גם אם לא הוכיח שנגרם לו נזק.
גובה הפיצוי:
א. עבור איחור של חודש אחד (1) עד ארבעה (4) חודשים ממועד המסירה החוזי, פיצוי חודשי השווה לדמי שכירות של דירה דומה באותו אזור.
ב. החל מהחודש החמישי (5) ועד החודש העשירי (10) ממועד המסירה החוזי, פיצוי חודשי של 125% מדמי השכירות של דירה דומה באותו אזור.
ג.החל מהחודש האחר עשר (11) וכל חודש לאחר מכן, פיצוי חודשי של 150% מדמי השכירות של דירה דומה באותו אזור.
2. אופן התשלום
התשלום משולם לקונה באופן חודשי בתום כל חודש, רטרואקטיבית בעד אותו חודש. כלומר החל מתום החודש הראשון של האיחור במסירה.
ג. כללי – חל בכל מקרה של איחור במסירת הדירה החדשה לקונה.
3. סיבות מוצדקות לאיחור במסירה
ישנם מקרים שבהם הקבלן עשוי להיות פטור מפיצוי בגין האיחור, אם מדובר בנסיבות שאינן בשליטתו ושאינן תלויות בו, כגון:
כוח עליון: סעיף מלחמה, רעידת אדמה, מגפה. חשוב לציין כי על הקבלן מוטלת החובה להוכיח כי האיחור נגרם בפועל כתוצאה מאותו כוח עליון לו הוא טוען. לדוגמא אם התרחש איחור במסירה בזמן מלחמת חרבות ברזל על הקבלן להראות כי האיחור נגרם כתוצאה מהמלחמה. לכן מומלץ לכלול סעיף החוזה המחייב את הקבלן להודיע לרוכש הדירה תוך זמן סביר על כל עיכוב במסירת הדירה.
שינויים ותוספות בדירה לבקשת הקונה: שינויים ותוספות שביקש הקונה לבצע בדירה עשויים לעכב ולדחות את מועד מסירת הדירה. במקרה זה מומלץ להסדיר את משך האיחור בגין השינויים המבוקשים בחוזה המכר, בכדי למנוע עמיתות ואי בהירות בקשר למועד מסירת הדירה לקונה ובקשר לאחריות באיחור במסירה. בנוסף, חשוב לשים לב לנוסח הסעיף כך שלא ינוסח באופן שפוטר את הקבלן מתשלום פיצוי בגין איחור במסירת הדירה.
4. טיפול במקרים של איחור במסירה
א. פנייה לקבלן
במקרה של איחור, מומלץ לפנות לקבלן בכתב, מיד לאחר שמתברר כי יש איחור במסירה ולציין את דרישתכם לקבלת פיצוי ולהבהיר את הפגיעה שנגרמה.
ב. היוועצות עם עורך דין
מומלץ שהפנייה לקבלן תבוצע לאחר היוועצות עם עורך דין בכדי להימנע מטעיות בעניין. בכל מקרה באם פניתם והקבלן אינו מגיב או מסרב לשלם את הפיצוי, מומלץ להיעזר בעורך דין לבירור זכויותיכם, לנהל משא ומתן, או לפנות להליך משפטי.
ג. תביעה משפטית
במקרים של מחלוקות חמורות או סירוב מצד הקבלן, ניתן להגיש תביעה לבית המשפט ומומלץ לעשות כן בעזרת עורך דין.
5. סעיפים חוזיים חשובים
בעת חתימה על חוזה המכר, יש לשים לב לסעיפים הרלוונטיים:
מועד המסירה המדויק: וודאו שהמועד ברור ומצוין בחוזה.
סעיפי פיצוי במקרה של איחור: מומלץ שבחוזה יכלל סעיף שמחייב את הקבלן לשלם פיצוי בהתאם לחוק.
6. סיכום
איחור במסירת דירה מקנה לקונה זכות לפיצוי כספי בגין האיחור. החוק מספק הגנה רחבה לרוכשים, אך חשוב להיות מודעים לזכויות ולהתנהל בצורה מקצועית במקרה של הפרה מצד הקבלן.
↩︎
עורך דין מקרקעין ונוטריון יוסי משולם 