ראשית: מתי חתמתם על חוזה המכר?
ביום 7.7.2022 שונה מנגנון הפיצוי בגין איחור במסירת דירה.
לכן מועד חתימת החוזה הוא אחת הבדיקות הראשונות שיש לבצע.
לכן קיימים כיום שני מסלולים משפטיים שונים.
חוזה לפני 7.7.2022
חל מנגנון הפיצוי הקודם. אם האיחור עולה על 60 ימים, עשויה לקום זכאות לפיצוי החל מהמועד החוזי.
חוזה מיום 7.7.2022
חל תיקון 9 לחוק המכר (דירות). מנגנון הפיצוי ועילות הפטור שונים מהדין הקודם.
השוואה מהירה בין שני משטרי הדין
| העניין | לפני 7.7.2022 | מ-7.7.2022 |
|---|---|---|
| מתי קמה הזכאות לפיצוי | איחור העולה על 60 ימים | לאחר שחלף חודש |
| תחילת תקופת הפיצוי | מהמועד החוזי אם נחצה הסף | מתום החודש הראשון |
| פיצוי התחלתי | 150% | 100% |
| המשך התקופה | 125% | 125% ולאחר מכן 150% |
| עילות הפוטרות את הקבלן מפיצוי | לפי הדין הקודם והנסיבות | מצומצמות יותר בהתאם לתיקון 9 |
- הטבלה היא תמצית בלבד. יש לבדוק כל חוזה לפי הוראות הדין והנסיבות הספציפיות.
פיצוי על איחור במסירה בחוזה שנחתם מיום 7.7.2022
אם הקבלן לא העמיד את הדירה החדשה לרשות הקונה לאחר שחלף חודש מהמועד שנקבע בחוזה, עשויה לקום לרוכש הדירה זכאות לפיצוי ללא הוכחת נזק.
הפיצוי נקבע על בסיס דמי השכירות של דירה דומה בגודלה ובמיקומה.
כיצד מחושב הפיצוי?
מתום החודש הראשון ועד תום החודש הרביעי:
דמי שכירות של דירה דומה.
מהחודש החמישי ועד תום החודש העשירי:
דמי השכירות × 1.25.
מהחודש האחד עשר ואילך:
דמי השכירות × 1.5.
דוגמה
נניח שדמי השכירות של דירה דומה הם 8,000 ש"ח לחודש.
במדרגת 125% הפיצוי הוא:
8,000 × 1.25 = 10,000 ש"ח לחודש.
במדרגת 150%:
8,000 × 1.5 = 12,000 ש"ח לחודש.
לכן גם קביעה נכונה של דמי השכירות הראויים עשויה להשפיע במידה ניכרת על סכום הפיצוי והתביעה.
חתמתם לפני 7.7.2022? מנגנון הפיצוי שונה
בחוזים שנחתמו לפני כניסתו לתוקף של תיקון 9 חל מנגנון שונה.
כאשר האיחור עולה על 60 ימים, ובהתקיים התנאים שבדין, הפיצוי מחושב מהמועד החוזי.
במהלך שמונת החודשים הראשונים:
דמי שכירות של דירה דומה × 1.5.
מהחודש התשיעי ואילך:
דמי השכירות × 1.25.
לכן אין לחשב פיצוי לפני שבודקים איזה נוסח של החוק חל על החוזה.
מהם דמי שכירות של "דירה דומה"?
הפיצוי אינו מבוסס בהכרח על שכר הדירה שהקונה שילם בפועל.
החוק מתייחס לשווי השכירות של דירה דומה בגודלה ובמיקומה.
לצורך ההערכה יש לבחון, לפי העניין:
- שטח הדירה ומספר החדרים
- השכונה והמיקום
- קומה
- חניה ומספר החניות
- מחסן
- מרפסת
- רמת הפרויקט
- מאפיינים מיוחדים כגון דירת גן או פנטהאוז
חשוב: בדירה בעלת מאפיינים מיוחדים, בחירה לא נכונה של דירות ההשוואה עלולה להפחית באופן משמעותי את סכום הפיצוי המחושב.
לדוגמה, השוואת פנטהאוז לדירת חמישה חדרים רגילה באותו אזור עלולה להביא להערכת חסר של הפיצוי.
האם צריך להוכיח ששילמתי בפועל שכר דירה?
הפיצוי לפי סעיף 5א לחוק הוא פיצוי ללא הוכחת נזק.
לכן הזכאות לפיצוי הסטטוטורי אינה תלויה בהכרח בכך שהקונה שכר בפועל דירה חלופית בסכום שעל פיו מחושב הפיצוי.
עם זאת, יש להבחין בין הפיצוי הקבוע בחוק לבין נזקים נוספים שהקונה מבקש לתבוע, שלגביהם עשויות לחול דרישות הוכחה אחרות.
הקבלן טוען שהאיחור אינו באחריותו
לא כל הודעה של הקבלן על "נסיבות חיצוניות" או "נסיבות שאינן בשליטתו" פוטרת אותו מתשלום.
יש לבחון באופן קונקרטי את הסיבה לאיחור ואת הקשר בינה לבין העיכוב בפרויקט:
- מהו האירוע שלטענת הקבלן גרם לעיכוב
- מתי התרחש אירוע שגרם לעיכוב
- מה הייתה השפעתו בפועל על הפרויקט
- כמה ימים או חודשים הוא באמת גרם לעיכוב
- האם הפרויקט כבר היה באיחור קודם לכן
- האם ניתן היה למנוע או לצמצם את העיכוב
- האם הסיכון מוטל לפי הדין על הקבלן
עצם קיומו של אירוע חיצוני אינו מסיים את הבדיקה.
האם מלחמה פוטרת את הקבלן מתשלום פיצוי?
לא באופן אוטומטי.
עצם העובדה שבתקופת ביצוע הפרויקט התרחשה מלחמה אינה משמעה שכל איחור במסירה בתקופה זו פטור בהכרח מפיצוי.
יש לבחון את הפרויקט הספציפי.
לדוגמה:
האם אתר הבנייה היה סגור?
לכמה זמן?
האם היה מחסור ממשי ומוכח בכוח אדם?
אילו עבודות היו אמורות להתבצע באותה תקופה?
מה היה מצב הפרויקט ערב האירוע?
ומהו הקשר בין האירוע לבין מספר ימי האיחור שהקבלן מבקש לייחס לו?
לכן הודעה כללית שלפיה "המסירה נדחתה בשל המלחמה" אינה בהכרח מספיקה כדי לשלול את זכות הרוכש לפיצוי.
ביקשתם שינויים בדירה. האם הקבלן רשאי לדחות את מועד המסירה?
שינוי שביקש הרוכש עשוי בנסיבות מסוימות להשפיע על מועד המסירה.
אבל לא כל שינוי מאפשר לקבלן לדחות את המסירה כרצונו.
יש לבדוק:
- מה בדיוק התבקש
- מתי הוזמן השינוי
- האם סוכמה תקופת דחייה
- האם נקבע מועד מסירה חדש וברור
- האם השינוי גרם בפועל לעיכוב
יש הבדל מהותי בין הסכמה מפורשת כי שינוי מסוים ידחה את המסירה ב-30 ימים, לבין סעיף כללי שמאפשר לקבלן לדחות את המסירה לתקופה בלתי מוגדרת.
הקבלן דורש חתימה על כתב ויתור לפני מסירת המפתח
בדין החדש קיימת הגנה מיוחדת על הרוכש.
ויתור על זכויות בגין איחור במסירה, כאשר הוא מהווה תנאי להעמדת הדירה לרשות הקונה, לביצוע תיקונים או להעברת זכויות, עשוי להיות בטל מכוח החוק.
לכן מומלץ שלא לחתום אוטומטית על כתב ויתור וסילוק בלי לבדוק את משמעותו ומבלי לקבל יעוץ משפטי לפני החתימה.
הקבלן מציע פיצוי חלקי. האם כדאי לקבל?
לפני שמקבלים הצעה כדאי לחשב את הזכאות האפשרית.
יש לבדוק:
- מהו מועד המסירה החוזי.
- האם נקבע כדין מועד מסירה חדש.
- מהו מועד המסירה בפועל.
- איזה נוסח של חוק המכר חל.
- מהם דמי השכירות הראויים.
- אילו תקופות הקבלן מבקש להפחית.
- האם קבלת הפיצוי מותנה בחתימה על כתב ויתור.
רק לאחר מכן ניתן להשוות בין הצעת הקבלן לבין הפיצוי האפשרי.
הקבלן הודיע על איחור. מה כדאי לעשות עכשיו?
אם הקבלן הודיע על איחור במסירה, מומלץ לפעול כדלקמן:
- לשמור את חוזה המכר וכל נספחיו
- מסמכי שינויי דיירים
- הזמנות ותוכניות
- בדקו את מועד המסירה החוזי ואת הודעות הקבלן על מועד המסירה
- שמרו את כל הודעות הדוא"ל והודעות WhatsApp
- הודעות על דחיית המסירה
- פרוטוקול המסירה
- מסמכים המתעדים את מועד קבלת החזקה
- אספו מידע על דמי שכירות של דירות דומות
- לא מומלץ לחתום על כתב ויתור ללא קבלת ייעוץ משפטי
לתיעוד שנוצר בזמן אמת עשויה להיות חשיבות רבה במקרה של מחלוקת.
קיימים גם ליקויי בנייה בדירה?
כאשר לצד האיחור במסירה קיימים גם ליקויים בדירה, מומלץ לבחון את הדברים כחלק מתמונה כוללת של זכויות הרוכש מול הקבלן.
קראו גם: עורך דין ליקויי בנייה ותביעות נגד קבלנים
קראו גם: חוות דעת מומחה בליקויי בנייה
שאלות נפוצות בנושא איחור במסירת דירה
האם כל איחור של הקבלן במסירת הדירה לקונה מזכה בפיצוי?
לא. הזכאות תלויה, בין היתר, במשך האיחור, במועד חתימת החוזה, בנסיבות שגרמו לאיחור ובהוראות הדין החלות על העסקה.
החוזה שלי נחתם בשנת 2021. האם תיקון 9 חל עלי?
ככלל לא. לגבי חוזה שנחתם לפני 7.7.2022 יש לבחון את הדין הקודם.
האם צריך להציג קבלות על שכירות?
לא לצורך עצם הפיצוי הסטטוטורי. בסיס החישוב הוא דמי השכירות של דירה דומה, ולא בהכרח ההוצאה שהוציא הקונה בפועל.
האם שינויי דיירים שוללים את הזכות לקבל פיצוי כספי עבור איחור במסירת הדירה?
לא בהכרח. יש לבחון מה הוסכם בין הצדדים והאם השינויים גרמו בפועל לעיכוב.
האם המלחמה פוטרת את הקבלן?
לא באופן גורף. יש לבחון את הקשר בין האירועים לבין העיכוב בפרויקט הספציפי ואת הדין החל.
האם אפשר לדרוש פיצוי לאחר שכבר קיבלתי את הדירה?
עצם קבלת הדירה אינה מבטלת כשלעצמה את שאלת הזכאות לפיצוי בגין תקופת איחור שכבר התרחשה. יש לבחון גם מסמכים שנחתמו בעת המסירה.
הדירה נמסרה באיחור?
בדקו את הזכאות לפיצוי בגין איחור במסירת דירה
לפגישת יעוץ וקבלת הצעת מחיר
לא מתחילים הליך משפטי של תביעת ליקויי בנייה מבלי שבדקתם תחילה עם עורך דין מומחה ליקויי בנייה את זכויותיכם, הבנתם מה בפניכם וקיבלתם תוכנית פעולה.
לתיאום פגישת ייעוץ עם עורך דין ומהנדס יוסי משולם
התקשרו עכשיו למשרדנו בטלפון 09-9793771 או באמצעות הווטסאפ
האמור כאן איננו מהווה יעוץ משפטי ולא תחליף ליעוץ משפטי, נתקלתם בבעיה מומלץ לפנות לקבלת יעוץ משפטי פרטני בקשר למקרה הספציפי שלכם.
כל הזכויות שמורות למשרד עורך דין ונוטריון יוסי משולם, הורדים 8 אבן יהודה. 09-9793771.
המידע בדף זה עודכן ביום 9.9.2026
עורך דין מקרקעין ונוטריון יוסי משולם 