יוסי משולם
עורך דין מכירת דירה
הדרך הנכונה למכירת מוצלחת של דירתכם ב- 2025

עורך דין מקרקעין ונוטריון יוסי משולם מייצג דרך קבע את לקוחותיו בעסקאות של מכירת דירה יד שנייה ונכסי מקרקעין ומציע לכם ליווי מקצועי בכל שלבי תהליך מכירת הדירה, החל משלב הבדיקות המקדמיות וניהול המשא ומתן ועד למסירת החזקה ורישום הדירה על שם הקונה בטאבו.

מדוע חשוב לכם ייצוג של עורך דין מנוסה במכירת דירה ?

מכירת דירה היא עסקה כלכלית משמעותית ביותר ומהווה תהליך מורכב הכרוך בסיכונים הדורשת טיפול מקצועי של עורך דין מכירת דירה מנוסה בסוגיות משפטיות רבות, בביצוע בדיקות מקדימות ובעבודה מול גורמים רבים כגון קונה הדירה, רשויות מיסוי מקרעין, מנהל ההנדסה בעירייה, הטאבו, רשות מקרקעי ישראל ובנקים. לכן, נחוץ לכם ייעוץ וייצוג של עורך דין מכירת דירה מנוסה שילווה אתכם בכל תהליך מכירת הדירה ויגן כראוי על האינטרסים שלכם במקצועיות, בנאמנות, ובעלות הוגנת על מנת שתוכלו להשלים את עסקת מכירת הדירה שלכם בבטחה, במינימום סיכונים משפטיים ובמקסימום רווח.

שלבי מכירת דירה באמצעות עורך דין מכירת דירה

בדיקות מקדימות חיוניות לפני מכירת דירה

מוכר של דירה נדרש לערוך בדיקות מקדמיות חשובות על מנת לוודא את הצלחת העיסקה קודם להוצאת הדירה לשוק הכוללות¹ הוצאת נסח טאבו, בירור שווי הדירה, בדיקת חבויות או פטור ממס שבח, קיום חריגות בניה והיטל השבחה בשל זכויות בניה שלא נוצלו ובירור היתרה לסילוק או גרירת המשכנתא.

ניסוח מקצועי של חוזה מכירת דירה

עם סיום שלב הבדיקות המקדמיות, מוכר הדירה מפרסם את הדירה למכירה בעצמו או באמצעות מתווך. לאחר שנמצא קונה אמין לדירה ולאחר שהצדדים מגיעים להסכמות עקרוניות על מחיר הדירה ועל מועד המסירה, מגיע השלב בו עורך דין מכירת דירה המייצג את מוכר הדירה מנסח עבורכם את חוזה מכר הדירה הכולל הגנות משפטיות למוכר² לרבות בעניין תשלום תמורת הדירה ולוח התשלומים תוך בניה של פריסת תשלומים נכונה, מועד מסירה חזקה ורישום הדירה, תשלום המיסים בגין מכירת הדירה, הגנה על מוכר הדירה בפני הפרות חוזה מכר הדירה מצד הקונה, כך שהמוכר יהיה מוגן מפני סיכונים משפטיים וכלכליים וקביעה של מנגנוני ביטול חוזה מכירת הדירה במקרה של הפרת החוזה על ידי הקונה והחזרת הזכויות למוכר, השבת התמורה לקונה בכפוף לתשלום פיצויים מוסכמים למוכר.

טיפים לבחירה נכונה של עורך דין מכירת דירה

בחירת עורך דין מתאים למכירת דירה היא אחד השלבים החשובים בתהליך. מומלץ לבחון את הניסיון וההתמחות של עורך הדין בתחום המקרקעין בכלל, ובעסקאות מכירה בפרט. מומלץ לוודא שעורך הדין מתקשר באופן פתוח ושקוף, מפרט מראש את השלבים והעלויות, ונגיש לשאלות ולבירורים שוטפים. נוסף לכך, מומלץ לבדוק האם עורך הדין מכיר היטב את התנהלות מול הרשויות השונות, כגון מיסוי מקרקעין, לשכת רישום המקרקעין (טאבו), הבנקים למשכנתאות, חברות משכנות, רשות מקרקעי ישראל והוועדות המקומיות לתכנון ובנייה. בנוסף, יש לוודא שעורך הדין פועל על פי סטנדרטים מקצועיים גבוהים, מעניק יחס אישי ללקוחותיו, ומבטיח ליווי משפטי מלא מרגע הבדיקות המקדימות ועד לסיום העסקה .

ליווי משפטי מקצועי בכל שלבי עסקת מכירת הדירה

עורך דין מקרקעין ונוטריון יוסי משולם מעניק למוכר ליווי משפטי מקצועי בכל שלבי מכירת הדירה, הליווי המשפטי המקצועי חיוני בכדי להבטיח שעסקת מכירת הדירה תתנהל בצורה נכונה, חוקית ובטוחה. ראשית, עורך דין יוסי משולם מזהה את כל ההיבטים המשפטיים והרגולטוריים הרלוונטיים, כגון בדיקת הזכויות ומצב רישום הנכס, תכנון מס שבח והיטלים שונים, ומבצע בדיקות מקדימות לגבי מצבו המשפטי וההנדסי של הנכס. בהמשך, בעת ניסוח חוזה מכר הדירה, עורך דין יוסי משולם מוודא את הגדרות מועד המסירה, את רמת האחריות של המוכר במקרים של ליקויים, ואת הסעיפים המגנים עליו מפני הפרות חוזה. לבסוף, עורך דין יוסי משולם מלווה את התהליך כולו מול הקונה, הרשויות והבנקים למשכנתאות, ומסייע בשלבי העברת הזכויות בטאבו ועוזר במתן מענה מהיר לבעיות משפטיות בלתי צפויות.

שאלות ותשובות נפוצות

כמה עולה עורך דין מכירת דירה ?

שכר הטרחה של עורך דין מכירת דירה יד שניה עולה בין 0.5% ל-2% משווי הדירה הנמכרת ובהתאם למורכבות העסקה. גם גורמים נוספים כמו סוג הדירה הנמכרת ואופי העסקה יכולים להשפיע על העלות. בעסקאות מתחת למיליון ש"ח נהוג כי שכר טרחה עורך דין הנו לפחות 7,000 ש"ח בתוספת מע"מ.

האם אפשר למכור דירה ללא עורך דין ?

כן, אפשר למכור דירה ללא עורך דין אך מאוד לא מומלץ, שכן הדבר חושף את המוכר לסיכונים משפטיים שעלולים להתבטא בטעויות בחוזה המכר או בתשלום מס מוגזם. ליווי מקצועי של עורך דין מקצועי שעוסק דרך קבע בייצוג בעסקאות מקרקעין מבטיח שהחוזה יגן על המוכר וימנע בעיות עתידיות, ולכן ההמלצה היא להיעזר תמיד בעורך דין מקצועי ומנוסה בעסקה למכירת דירה.

אילו מסמכים נדרשים למכירת דירה ?

המסמכים הנדרשים למכירת דירה עשויים להשתנות בהתאם לנסיבות העסקה, אך אלו הם העיקריים שבהם ³: נסח טאבו עדכני, מכתב כוונות מהבנק עם יתרה לסילוק המשכנתה, חוזה מכר הדירה שנערך בין הצדדים לעסקה, מסמכים נלווים לחוזה מכר הדירה כגון בקשה לרישום הערת אזהרה בטאבו לטובת הקונה, ייפוי כוח לביטול הערת אזהרה, שטרי מכר, אישור עירייה לטאבו, אישור רשות המיסים לטאבו.

---

המלצות לקוחות

יוסי משולם עורך דין מכירת דירה
במשרד עורך דין ונוטריון יוסי משולם באבן יהודה⁴, הלקוחות נהנים מליווי צמוד של עורך דין מיומן ומנוסה בעל רקורד מוכח בהגנה על האינטרסים של מוכר דירה, המספק ללקוחותיו שירות טוב ואיכותי במחיר אטרקטיבי ומשתלם.
מוכרים נכס מקרקעין, עורך דין מקרקעין ונוטריון יוסי משולם מייצג אתכם ואת האינטרסים שלכם מול הצד האחר ומספק לכם את הייעוץ והייצוג המשפטי הדרושים לכם כדי להבטיח את הצלחת העסקה.

פגישת יעוץ וקבלת הצעת מחיר
לא מוכרים דירה מבלי שבדקתם תחילה עם עורך דין מקרקעין את זכויותיכם בנוגע לעסקה,
את האפשרויות להפחתה במיסים והבנתם מה עומד בפניכם.
לקבלת מידע נוסף ולתיאום פגישת ייעוץ עם עורך דין ונוטריון יוסי משולם
פנו למשרדנו בטלפון 09-9793771 או בווטסאפ

האמור כאן איננו מהווה יעוץ משפטי ולא תחליף ליעוץ משפטי, נתקלתם בבעיה מומלץ לפנות לקבלת יעוץ משפטי פרטני בקשר למקרה הספציפי שלכם.

כל הזכויות שמורות למשרד עורך דין ונוטריון יוסי משולם, הורדים 8 אבן יהודה. 09-9793771.

המידע בדף זה עודכן ביום 15.1.2025

---

1. מוכר של דירה נדרש לערוך בדיקות מקדמיות חשובות על מנת לוודא את הצלחת העיסקה קודם להוצאת הדירה
   1.. נסח טאבו:
   מוכר הדירה מוציא נסח טאבו של הדירה הנמכרת מלשכת רישום מקרקעין על מנת לוודא, כי הזכויות בדירה הנמכרת נקיות מעיקולים, מהערות אזהרה או משעבודים של נרשמו מטעמו.
   2. שווי הדירה:
   מוכר הדירה מברר את שווי הדירה באמצעות מתווכים או שמאי מקרקעין, בכדי לדעת מהי התמורה אותה מוכר הדירה יכול לקבל עבור מכירת הדירה לקונה.
   3. מס שבח:
   מכירת דירה מהווה אירוע מס ומוכר הדירה נדרש לבצע מראש תכנון מס נכון, על מנת לחסוך למוכר הדירה אלפי ואף עשרות אלפי שקלים.
   4. חריגות בנייה:
   ככל שקיימות חריגות בנייה בדירה הנמכרת, מוכר הדירה נדרש להסדיר אותן מראש, בכדי למנוע עיכובים או קשיים בהליך מכירת הדירה.
   5. היטל השבחה:
   מוכר הדירה נדרש לברר אם לדירה הנמכרת יש זכויות בניה נוספות שלא מומשו ואת המשמעויות הכספיות שלהן על שווי הדירה הנמכרת ומהו גובה היטל ההשבחה שמוכר הדירה עלול להידרש לשלם בעת המכירה.
   6. משכנתא:
   במקרים בהם מוכר הדירה רכש את הדירה באמצעות הלוואת משכנתא, על מוכר הדירה לפנות אל הבנק שלטובתו רשומה המשכנתא ולברר מה גובה יתרה הלוואת המשכנתא לצורך סילוק או לגרירת המשכנתא לדירה אחרת. המסמך אותו מציג הבנק ללווה נקרא מכתב כוונות ובו הבנק מפרט כמה נדרש הלווה לשלם לבנק לצורך סילוק או גרירת המשכנתא.
   
   
   ↩︎
2. הגנות משפטיות למוכר : עורך דין מכירת דירה מנוסה מנסח חוזה מכר דירה מקצועי המגן על זכויותיו של מוכר דירה, באמצעות מערך הגנות משפטיות הכולל פריסת תשלומים נכונה ומועד מסירת חזקה, אבטחת מוכר הדירה בפני הפרות אפשריות מצד הקונה כגון ייפוי כוח לביטול הערת אזהרה, סעיף ביטול עסקה ופיצויים מוסכמים במקרה של הפרה יסודית של חוזה המכר על ידי הקונה ושמירה על זכויות מוכר הדירה.
   1. אופן תשלום תמורת הדירה ולוח תשלומים:
   חוזה המכר כולל את סכום התמורה עבור מכירת הדירה, את אופן ביצוע התשלומים, את סכומי התשלומים ומועדי התשלום וכן מועד סילוק/גרירת המשכנתא ככל שקיימת, ולרבות את אופן ביצוע התשלום האחרון בגין מכירת הדירה.
   2. מועד מסירה חזקה ורישום הדירה על שם הקונה:
   מועד מסירת החזקה נקבע בהסכמה בחוזה מכר הדירה, הוא כולל התחייבות של המוכר להעברת הדירה הנמכרת לקונה במצב תקין ובכפוף לבלאי סביר מהמועד בו הקונה ראה את הדירה לפני חתימת חוזה מכר הדירה וזאת רק לאחר שהקונה שילם את מלוא תמורת הדירה למוכר. רישום הזכויות על שם הקונה בטאבו מבטיח, כי לאחר סיום עסק מכר הדירה לא תיוותר הדירה על שם המוכר, בכדי שלא לגרום בעתיד לחיוב מס שגוי של המוכר.
   3. תשלום מיסים בגין מכירת הדירה:
   בעת מכירת דירה, המוכר משלם מסים בגין מכירת הדירה כמו מס שבח והיטל השבחה ו/או מקבל פטור מהם, בהתאם לנסיבות ולמצב החוקי החל במועד מכירת הדירה. עורך דין מיומן מסייע למוכר בבדיקת זכאות לפטורים או הקלות ומוודא תכנון מס יעיל לחיסכון מקסימלי.
   4. הגנה על המוכר בפני הפרות חוזה מכר דירה:
   עורך דין מכירת דירה מנסח בחוזה מכר הדירה סעיפי הגנה למוכר הכוללים מנגנונים לפיצויים מוסכמים במקרה של הפרת החוזה על ידי הקונה, קביעת זכות ביטול מצד המוכר והגבלה על זכות ביטול חוזה המכר מצד הקונה וכן תנאים ברורים להעברת החזקה בדירה הנמכרת, כך שהמוכר מוגן מפני סיכונים משפטיים וכלכליים.
   5. מנגנוני ביטול חוזה מכירת הדירה במקרה של הפרת החוזה על ידי הקונה:
   במקרה של הפרה יסודית של חוזה המכר על ידי הקונה, עורך דין מכירת דירה מנסח מנגנוני ביטול ברורים, הכוללים את ביטול העסקה והחזרת הזכויות למוכר, השבת התמורה לקונה בכפוף לתשלום פיצויים מוסכמים למוכר.
   
   
   ↩︎
3. המסמכים הדרושים למכירת דירה עשויים להשתנות בהתאם לנסיבות העסקה, אך אלו הם העיקריים:
   נסח טאבו עדכני
   עורך דין מכירת דירה מפיק נסח טאבו עדכני על מנת לוודא כי מצב רישום הזכויות בדירה תקין ללא עיקולים או הערות אזהרה ושעבודים שנרשמו שלא על ידי מוכר הדירה. את הנסח ניתן להפיק אונליין דרך האתר הממשלתי.
   אישור זכויות מרשות מקרקעי ישראל או חברה משכנת
   אם הדירה אינה רשומה בטאבו, יש להזמין "אישור זכויות" מהגוף המתאים. אישור זכויות מרמ"י נחוץ אם הנכס מצוי על קרקע מִנהל ודורש בירור עלות דמי היוון או מגבלות אחרות.
   תעודות זהות של הצדדים לעסקה
   נדרשות לצורך אימות זהות הצדדים קודם לחתימה על חוזה המכר.
   הסכם רכישה מקורי
   כאשר הדירה איננה רשומה בטאבו נדרש להציג חוזה רכישה מקויר בהליך המכר, לרבות אסמכתאות על תשלום מס רכישה ומיסים עירוניים.
   תשריטים של הדירה
   רלוונטיים בעיקר כאשר הדירה עדיין לא רשומה בטאבו, וכוללים שרטוטים של הדירה, חנייה ומחסן.
   אישור יתרת סילוק משכנתה / מכתב כוונות
   מציג את הסכום הדרוש לסגירת ההלוואה אם ישנה משכנתה.
   הסכם שכירות
   נחוץ אם בנכס מתגורר שוכר, לצורך הסדרת זכויות וחובות במעמד המכירה.
   חוזה מכר
   המסמך המשפטי העיקרי, המפרט את כל תנאי העסקה: מחיר, תנאי תשלום, מועד מסירת החזקה, אחריות הצדדים ומנגנוני הגנה משפטיים (למשל, פיצוי מוסכם והגבלות ביטול).
   מסמכים נלווים לחוזה המכר
   עשויים לכלול בקשה לרישום הערת אזהרה בטאבו, ייפוי כוח לביטול הערת אזהרה, ייפוי כוח לרישום הדירה על שם הקונה, שטרי מכר או שטרי העברת זכויות, בהתאם לנהלים הרלוונטיים.
   אישור עירייה לטאבו (“תעודה לרשם המקרקעין”)
   תעודה המעידה על היעדר חובות ארנונה, מים והיטל השבחה, הנדרשת לצורך רישום העסקה.
   הצהרה על ביצוע העסקה לרשות המיסים
   יש להגיש תוך 30 יום מחתימת החוזה, ולציין פרטי המוכר, הנכס, התמורה, המס (כולל חישוב מס שבח או זכאות לפטור), ושאר נתונים נדרשים.
   אישור רשות המיסים לרישום בטאבו
   יאישרו מטעם רשות המיסים לרישום הדירה בטאבו המעיד כי שולם מס השבח או כי התקבל פטור.
   עורכי הדין של הצדדים מטפלים ביחד עם הצדדים בהשגתם של כל המסמכים האלו.
   
   
   
   ↩︎
4. לקוחות מרוצים של משרד עורך דין ונוטריון יוסי משולם קנו בהצלחה דירות, בתים ונכסי נדל"ן גם בערים חריש, כפר יונה, כפר סבא, רעננה, נתניה, וכן בערים בני ברק, בת ים, חולון, פתח תקווה, ראש העין, ראשון לציון, רמת גן, תל אביב ונהנו משרות איכותי, אישי ומסור ומייצוג מקצועי במחיר אטרקטיבי ומשתלם.
   
   
   ↩︎